物业纠纷索赔指南
版权信息书 名: 物业纠纷索赔指南(新索赔指南丛书)
作者：王琼
出版社：中国法制出版社
出版时间： 2009
ISBN: 9787509308783
开本： 32
定价: 25.00 元
内容简介2005年1月陆续出版的《索赔指南丛书》因体例创新、内容实用，出版伊始，承广大读者厚爱，迅速成为全国法律基本知识读物类畅销图书中的品牌，长销多年。几年来，来电、来信、来访者不计其数。有时，读者打来电话仅是为了告诉我们：“这本书好！”欣慰之余，我们更意识到肩上责任之重，在传播法律路途上，我们应该担当的更多。在与读者密切联系、答疑解惑中，彼此建立了良好的互动，并广泛收集了其对图书的具有建设性的意见或建议。
为了体现这些意见和最新立法变化及层出的新问题，应读者要求，我们对丛书作全面系统修订。本次修订保持原丛书实用、方便的优点并做以特别调整。
作者简介王琼，女，山东淄博人，中国政法大学法学硕士。现任职淄博市周村区人民检察院。曾发表《渎职犯罪共犯的身份认定》和《渎职罪主体的界定初探》等文章。
李智涛，男，山东青州人，中国政法大学法学硕士。曾为山东正义阳光律师事务所律师，担任《法治前沿》丛书副主编。
编辑推荐传播法律，关注民生。
依据最新，案例充足；索赔流程，直观明了，来信问题，读编互动；紧贴实际，注重实务。
车库是否属于小区的配套设施，业主对配套设施享有何种权利?(天津吕先生)——P12
物业公司变更名称的，物业管理费是否仍需交纳?拖欠者如何处理?(辽宁曲女士)——P29
停泊在小区车位上的私家车被盗，物业公司是否应当承担责任?(湖北曾先生)——P37
已实际居住但未获得产权之前，买受人是否为业主?(内蒙古林先生)——P44
业主委员会越权，业主该怎么办?(湖南李先生)——P56
前期物业服务企业对共用设施验收不到位，承担责任否?(上海赵先生)——P79
我正准备装修房屋，物业公司能否收取装修管理费?(北京张先生)——P105
目录第1章物业纠纷概述
第一节物业
一、物业的含义
二、物业的归属
第二节物业管理
一、物业管理的含义
二、目前我国物业管理中存在的问题
第三节物业管理纠纷
一、概述
二、物业管理纠纷种类
第2章物业纠纷当事人的确定
第一节业主
一、业主的含义
二、业主的权利与义务
第二节业主大会
一、业主大会的成立
二、业主大会的职责
三、业主大会的工作方式
四、管理规约
第三节业主委员会
一、业主委员会的含义
二、业主委员会组成与成立
三、业主委员会的职责
第四节物业服务企业
一、概述
二、成立（设立条件、组织机构）
三、物业服务企业的职责、义务
四、前期物业服务企业
五、物业服务企业资质管理
第3章物业服务合同
第一节概述
一、物业服务合同的订立
二、物业服务合同的性质
三、物业服务合同法律效力的确认
四、物业服务合同的基本类型
第二节物业服务合同的具体内容
一、合同条款以及合同双方的权利与义务
二、物业管理服务费用和住宅专项维修资金
三、法律责任
第三节物业服务合同的履行和终止
一、物业服务合同的履行
二、履行中的特殊情形——转委托
三、物业服务合同的终止
第4章物业纠纷赔偿项目与计算
第一节物业服务企业、业主违约
一、物业服务企业的责任范围
二、业主、业主委员会的责任范围
三、法律责任(法律依据、涉及的赔偿项目及计算方式)
第二节物业服务企业侵权
一、因侵害业主人身权利承担的民事责任
二、因侵害业主物业财产权利承担的民事责任
第5章物业纠纷索赔证据的收集
第一节物业纠纷证据指引与证据种类
一、当事人举证
二、需要收集的必要证据
三、举证期限
第二节证据收集及证据保全
一、证据的收集方式
二、证据保全
第6章物业纠纷索赔途径
第一节协商、调解
一、协商
二、调解
第二节仲裁
一、物业纠纷仲裁
二、仲裁的程序
物业纠纷仲裁程序流程图
第三节民事诉讼
物业纠纷民事诉讼流程图
一、提起物业纠纷诉讼的主体
二、物业纠纷诉讼案件管辖
三、物业纠纷诉讼程序
诉讼费用计算标准
第四节行政处理
一、行政处罚程序
行政处罚案件管辖机关及法律责任图表
二、行政裁决程序
三、行政复议程序
行政复议受理部门一览表
四、行政诉讼程序
第五节刑事责任
一、侵犯人身权的刑事责任
二、侵犯财产权的刑事责任
三、职务犯罪的刑事责任
第7章物业纠纷索赔疑难问题释解
1．商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主?
2．承租人是否有交纳物业管理费用的义务?
3．物业服务企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用?
4．物业服务企业帮助业主更换维修物件，出现质量问题，业主是否有向物业服务企业要求赔偿的权利?
5．业主是否有权提议召开业主大会会议?
6．物业服务合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》?
7．业主是否有权自发组织筹备首次业主大会?
8．非业主能否参加业主大会?
9．业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业服务企业签订的合同能否作为收取物业费的依据?
10．业主委员会的办公经费及场所由谁解决?
11．业主在小区的电梯内遭歹徒袭击能否请求物业服务企业承担赔偿责任?
12．业主被害身亡其家属能否请求物业服务企业赔偿?
13．业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费?
14．物业服务公司将灭火器拿走是否违法?
15．业主委员会选举按套数还是面积决定表决权?
16．物业强行入内拆阳台，业主持刀自卫遭围殴如何维权?
17．业主购房后发现楼体北侧横着一堵围墙，如何向开发商和物业管理公司主张维权?
18．依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效?
19．管理费是否会随着物业产权人的变更而变更?
20．有车位没买车也要交费是否合理?
21．小区公用部分，业主能否占用?
22．广告牌被台风刮倒，砸毁财物造成损失该由谁负责?
23．今年我没交物业费，水淹了我家该找谁?
24．业主房款未还清物业公司有权停水停电吗?
25．不缴物业费的业主能不能担任业主委员会委员?
26．开发商免除业主供暖费物业利益受损如何处理?
第8章物业纠纷索赔法律依据
物业管理条例
(2007年8月26日)
中华人民共和国物权法(节录)(2007年3月16日)
中华人民共和国合同法(节录)(1999年3月15日)
中华人民共和国城市房地产管理法(节录)(2007年8月30日)
物业服务收费管理办法(2003年11月13日)
前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)
业主大会规程(2003年6月26日)
【其他物业纠纷索赔法律文件索引】
附录物业纠纷索赔常用法律文书
1．前期物业服务合同
2．物业服务合同
3．申请人民法院调查取证申请书
4．证据保全申请书
5．仲裁申请书
6．民事起诉书
7．财产保全申请书
8．行政复议申请书
9．行政诉讼起诉书
……
文摘3.申请鉴定和对鉴定结论异议的处理
申请鉴定是当事人的诉讼权利，也是当事人的举证义务。申请鉴定是鉴定程序的一般启动方式。《证据规定》第25条规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第27条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”由此可见，当事人申请鉴定必须在法律规定的期限和条件内提出。如出现下列三种情况，则构成了对申请鉴定期的逾期，当事人将承担不利后果：一是在法院指定的举证期限内当事人无正当理由不提出鉴定申请；二是当事人虽然在举证期限内提出了鉴定申请，但没有按规定缴纳鉴定费用；三是当事人在举证期限内提出了鉴定申请，但拒不提供鉴定所需要的与本案有关的资料，致使人民法院对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定。
鉴定结论质证后，当事人仍有异议的，区分不同情况处理。
第一，重新质证或补充质证。如果仅因为鉴定依据的证据和鉴定结论本身质证的不充分，造成当事人对鉴定提出异议的，法院应当及时组织重新或补充质证。通过重新或补充质证，确定鉴定结论是否可以被法院采纳。