新拆迁条例
出台背景2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华村村民唐福珍在前夫胡昌明房屋被强行拆迁时，点燃汽油自焚，后因抢救无效于11月29日不幸死亡。
随后，12月7日，北大五名教授上书全国人大常委会，建议修改《城市房屋拆迁管理条例》。
这些事件经媒体报道后，再次引起了人们对拆迁及拆迁条例修改的广泛关注和讨论[1]。
新条例的产生2009年12月16日，国务院法制办召开专家研讨会，听取了包括北大五名教授在内的民法、行政法方面的专家对《城市房屋拆迁管理条例》修改工作的意见。2010年1月20日，国务院法制办再次组织专家座谈，听取专家的意见。
北大法学院教授王锡锌参加了这两次会议。他说：“在这两次研讨会上我感觉到，整个讨论都是比较开放、充分的，也是比较深入的。对比两次研讨会所形成的稿件，我感觉专家参与座谈不是走过场，而是各种意见得到了充分吸收消化。”
在多次征求各方面意见的基础上，国务院法制办会同住房城乡建设部经反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，并于29日公开征求民意。
北京才良律师事务所主任、北京航空航天大学法学院兼职教授王才亮对记者说，毫无疑问，在拆迁矛盾日益加剧的情况下，国务院法制办公开这一征求意见稿有着十分积极的意义。
“房屋征收涉及千家万户的利益，公开征求意见体现了立法民主，能够有力遏制闭门立法中利益集团所施加的负面影响，有利于制定出一部符合宪法和物权法规定，并能真正维护公共利益，保障被征收人合法权益的法规。”王才亮说。
法制理念的进步从“拆”到“搬”：折射出法治理念的进步
正式公布的征求意见稿无论从名称上，还是从内容上都有很大的变化。根据征求意见稿的规定，只有因七种“公共利益”的需要，政府才能征收房屋；只有90％以上被征收人同意，方可进行危旧房改造……
“这次征求意见稿名称叫国有土地上房屋征收与补偿条例，虽然仅仅是一个名称，但伴随着名称的改变，其内部的制度也有很大的变化。”王锡锌在接受记者采访时，对征求意见稿予以了较高评价。
王锡锌认为，城市房屋拆迁管理条例强调的是“管理”，而新名称体现了由单向的管理到对公民私有财产权的尊重和保护。而且征求意见稿中摒弃了“拆迁”的概念，取而代之的是“搬迁”，从“拆”到“搬”也折射出一种法治理念的进步。
“拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。”王锡锌说。
王锡锌认为，征求意见稿不仅在理念上而且在制度规定上也有很大进步。
“目前，由商业利益导致的拆迁占大多数，但是都披上了公共利益的外衣。从征求意见稿的规定可以看出，将来政府对房屋征收与补偿，只适用于为了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相对现实可行、合理的界定。”王锡锌说。
此外，在征收程序上，征求意见稿也注重程序公正，通过尽可能的公开，引入专家建议、公众参与、政府决策相结合的机制，以及内部的层级审查与司法监督，来使程序、决策更加民主、合理，并使当事人的权利得到更好保护和救济。
征收补偿征收补偿：尽可能做到公平合理
前不久，贵阳警方通报了一起性质恶劣的暴力野蛮拆迁引发违法堵路群体性事件的处理结果，其中受雇于开发商、参与野蛮暴力拆迁的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意损坏财物罪被刑事拘留。
随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓“钉子户”，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。
王锡锌表示，拆迁过程中大量的野蛮、暴力、胁迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆迁管理条例中也没有赋予拆迁人这样的权力。
有关专家认为，其实多数老百姓并不反对拆迁，关键是补偿不到位或标准太低。
针对补偿、强制拆迁等矛盾突出的问题，征求意见稿专门作出了规定：货币补偿的金额，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格；房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
“房屋的征收、补偿是原来拆迁制度中比较核心的问题。一旦把拆迁的目的搞清楚了是不是为了公共利益，以及把补偿尽可能做到公平合理，可以说房屋征收补偿中遇到的问题是可以得到解决的。”王锡锌说。
实时进程《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)公布至今，已过半年。新拆迁条例何时出台，还是个未知数。各地不时发生的强拆事件强化着公众的担忧：新拆迁条例是否难产，会否“胎死腹中”？新拆迁条例出台，难在哪里？原“拆迁条例”为何屡受攻击
“恶法”、“违宪”、“地方政府过度逐利的保护伞”。现行的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)广受诟病，有人甚至公开称之为“天怒人怨”。
“《拆迁条例》之所以经常受到攻击，主要是因为，它的出台主要是为地方政府的拆迁提供一个依据。”一位业内权威人士告诉《中国经济周刊》。
1991年，国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》。当时，城镇住房制度改革已取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和综合配套改革的阶段。“当时对于地方政府来说，出现了新的问题：以前拆迁、改造，基本上面对的是单位，是公房，大家一起开个会，发个文件就可以了。1991年前后，随着房改的实施，被拆迁区域中，越来越多的私有住房出现，地方政府应该怎么拆？被拆迁对象应该怎么安置？地方政府需要依据。于是，《拆迁条例》应运而生。”
之后，随着社会经济的发展，城市化的深入进行，拆迁越来越多，新情况不断出现，比如住房商品化、房地产市场的形成等等，原有的《拆迁条例》已不能适应社会的发展，于是2001年新版的《城市房屋拆迁管理条例》出台。
该业内权威人士认为，尽管2001版《拆迁条例》与1991版相比，进行了进一步的改善，如改“作价补偿”为按照房屋的区位、用途等市场估价给予被拆迁人货币补偿等，但实际上只是起到了“政府拆迁的依据”的作用，对被拆迁人考虑过少。
2001版《拆迁条例》总则第一条为：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
该业内权威人士认为，重点是“保障建设项目顺利进行”。“当时的背景是我国经济发展加快，各地无不大搞规划建设，架桥铺路、招商引资，兴建项目，而拆迁成为许多地方发展经济要做的第一件事，是所有宏伟蓝图得以实施的前提。”
在“维护拆迁当事人的合法权益”上，对被拆迁人的权益考虑较少。“所谓拆迁，其实分两步：征收和拆迁。因为，居民房屋下面是国家的土地。要拆迁，首先是政府征收土地，并对居民进行补偿、安置；然后，开发商也好，相关方也好，进入、拆迁、重建。在征收土地环节，当事人只有政府和被拆迁的居民。而2001版《拆迁条例》，实际上两步并成了一步走，将本应在征收环节，由政府负责的补偿、安置内容，交给了拆迁环节，于是出现了第三方，即拆迁人。其实就是开发商。”
2001版《拆迁条例》规定，拆迁人依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿、安置；房屋拆迁管理部门和拆迁人应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。“有关拆迁的事宜中，最重要也是最复杂、最难办的，就是补偿、安置。逐利的开发商能办好吗？”该业内人士表示，引入拆迁人，在许多地方的实际操作中，效果很明显：开发商的积极性得到极大鼓励，建设项目基本上能够“迅速、顺利进行”，但这种“快刀斩乱麻”式的拆迁办法，受益者主要是地方政府。“被拆迁人几乎没有选择的余地。补偿标准太低，补偿方式太少，拆迁方法不当。比如补偿方式，虽然有货币补偿和房屋产权调换两种，但被拆迁人基本上没有自主选择的可能。”
要不要保留“强制拆迁”争议最大
2010年6月，中央电视台《新闻1+1》栏目报道了一家位于北京闹市区的钉子户。
位于北京三四环之间的曙光西路上，几间破旧的平房占据着马路整整3年，因房屋未拆，新修的市政干道，在此处被迫瘦身：双向八车道的马路在这里只剩下两条车道。这片房屋就像一个孤岛，矗立在十字路口。对于2003年朝阳区太阳宫乡提出的45万元补偿，户主无法接受。在接受央视采访时，户主表示，要按现在的市价算。该区域目前的房价在每平米3万元左右，按户主的算法，这几间平房的补偿在600万元左右。
看了这则报道，北方某市负责城建的刘书记十分感慨。“到底是首都，换个地方，估计早就强拆了。”
对于新拆迁条例，刘书记表示，自己最关心的有两条：强制拆迁是否保留；公共利益如何界定。“城市发展，拆迁无法避免。强制拆迁要不要保留？如果不保留，政府的执行力如何确保？就像北京这则新闻，公路都修到家门口了，住户拒绝搬迁，这时候怎么办？是公路改道还是住户搬迁？如果保留，在什么程度上适用？是先拆后补还是先补后拆？”？
《征求意见稿》规定，为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
“《征求意见稿》对公共利益的界定只有笼统的7条，但对于地方政府来说，这肯定不够。比如，条例规定，‘国家机关办公用房建设的需要’属于公共利益的需要，但我个人认为，一家大企业落户地方，它的厂房用地不一定比有些机关盖新的办公楼所产生的公共利益小。但老百姓不一定这么认为。”刘书记说。
华远地产股份有限公司董事长任志强则直接表示：根本就没有非公共利益的拆迁行为。
“不能说《拆迁条例》是一部‘恶法’。它的出台、内容的修改和我国经济社会发展密切相关，并随之进行完善。1991年，2001年，现在，又一个10年即将过去，《拆迁条例》的完善势在必行，如何在新的形势下，在城市化加快进行和保护百姓合法权益中间找到平衡点，至为关键。这一次修改，应该会改变它20年来作为‘政府拆迁依据’的主要属性。”上述业内权威人士表示。
关键词“搬迁”从标题到内容，“拆迁”二字消失，取而代之的是“搬迁”。
“公共利益”
本条例适用于，因公共利益需要而进行的国有土地上的房屋征收与补偿活动。有人认为，目前70%-80%的拆迁属于商业拆迁。
“90%”
因危旧房改造需要征收房屋，未达到90%被征收人同意，县级以上地方人民政府不得作出房屋征收决定?
两个“三分之二”
因危旧房改造需要征收房屋，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。
危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
各方观点某地官员某地官员：拆迁是利益的争夺
拆迁有一个特点，99户签署了协议，1户没有签署，就无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益，所谓“坚持就是胜利”就是这个道理。法律规则如果在经济上没有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意见稿》太注重个体的权利，而忽视了集体的权利。从法理上看，《征求意见稿》很“美”：尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此实施，估计整个拆迁都得停止。没有拆迁，有中国近10年快速的城镇化吗？有我们居住的现代化小区吗？我处理过很多的拆迁难题，目前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的；而拆迁过程中的各种表演，无非是利益的争夺而已，与法学家所说的“权利、自由”恐怕关系不大。任志强华远地产股份有限公司董事长 任志强：折迁都是为公共利益
现在有一个重大的概念错误，就是在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，实现城市规划是公共利益，商业服务是公共利益，解决就业是公共利益，提供税收是公共利益，危房改造是公共利益……因此，没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧，否则又是废物法律。姜明安北大法学院教授 姜明安：新拆迁条例陷入“两难”
事实上，新拆迁条例陷入了两难境地。一方面，《征求意见稿》中的一个“90%”和两个“三分之二”对拆迁限制很严。因此，新拆迁条例很难按《征求意见稿》公布。另一方面，当前，拆迁中的暴力问题、群体事件屡有发生，国务院、国土部先后发文以缓和矛盾。但要从根本上解决问题，还得靠法制建设，这就要求新拆迁条例尽快出台。我认为，新拆迁条例完全按《征求意见稿》出台的可能性较小。一种方案是打乱《征求意见稿》，对规定严格的部分进行修改、缓和；一种方案是不出台条例，直接立法，统筹考虑城市、农村的征地拆迁工作。叶檀财经评论员 叶檀：土地溢价高导致新拆迁条例难出台
强拆屡禁不止，新拆迁条例难以出台，都是因为土地溢价实在太高，对于既得利益者的诱惑无可抵挡，土地财政、附着在土地财政上的新投资规划与部门、个人利益，与土地密切相关。因此，高科技园区异化为高科技地产、文化创意园区异化为文化地产，而真正的文化聚集地如画家村、如小吃一条街，动辄遭灭顶之灾。乔子鲲《京华时报》特约评论员 乔子鲲：政府要管住自己的手
在拆迁中，政府部门如何规范自己的行为，管住自己的手，走出“与民争利”模式，重新界定政府部门的公平、公正的角色定位，这是新拆迁条例必须直面和回答的核心问题，或许也正是新条例迟迟不露面的原因所在。网友网友：把“补偿”改为“赔偿”
新拆迁条例应该把“补偿”改为“赔偿”，拆迁工作才会顺利。你要拆迁别人的东西仅仅补偿一点行吗？被拆迁户对自己的财产没有话语权，这合法吗？为什么国家不对开发商的商品房定价，却对被拆迁户的财产进行不公正的定价，这难道合理吗？[2]