上实发展
公司介绍实力股东，资源雄厚上海上实集团是上海实业(集团)有限公司中国境内执行总部，是上海市政
府重点扶持的国有大型企业集团，投资业务领域涉及高新技术、金融投资、房地产开发、工业投资、现代农业和国内经贸等，其中，旗下地产板块连续三年入选中国房地产公司百强TOP10，2008年获TOP10成长性第1名、规模性第2名，综合实力并列第12名，中国房地产年度社会责任感企业。2008中国房地产公司品牌价值TOP10国有房地产企业第6名，品牌价值23.03亿元。聚焦核心战略，业务稳健经营上实发展立志成为中国一线的房地产开发运营商，力争用好各种优势和资源，形成自身品牌竞争力。公司以住宅开发和不动产经营为核心业务，通过集成、创新的发展理念，突出领先的设计、开发、经营能
力，采取项目开发、并购合作等方式，实施“以上海为基地，长三角为重心，沿江、沿海、出国门”的发展战略。公司秉承稳健经营的风格，营业收入逐年增加，并入选2008年沪深房地产上市公司综合实力30强。品牌项目林立，竞争优势凸显上实发展在国内已完成和在建的住宅及开发类项目有数十个，分布在上海、北京、湖州、泉州、重庆、成都、大理、郑州、青岛、天津、哈尔滨等城市，主要项目包括上海的海东海项目、海上海新城、海源别墅、上海之窗·御景园、黄浦新苑、玉佛城，湖州的西山漾系列项目，泉州的东海新城项目，重庆的锦绣山庄、水天花园、都市花园，成都的锦绣森邻、锦绣花园，大理的洱海庄园，郑州的家和万世，青岛的啤酒城、唐岛湾、达利广场、上实国际广场，天津的莱茵小镇，哈尔滨的盛世江南、爱建新城等。
2004年9月28日，上实发展协同上海上实集团，与上海五家大型国有企业集团组成投资联盟，共赴俄罗斯圣彼得堡市投资兴建“波罗的海明珠”大型综合性开发区项目，该项目位于圣彼得堡市西南部的红村区，将建造以旅游、商务、居住为核心的多功能现代化综合社区，包括100余万平方米中高档住宅，约50万平方米的集商业、会展、酒店、商务、休闲和旅游为一体的商务区。
上实发展目前拥有及开发的商业不动产项目主要为上海实业大厦、金钟广场、高阳商务中心等。公司旗下的上海上实物业管理有限公司，拥有建设部物业管理一级资质，管理各类项目50个，包括中国的最高楼“上海环球金融中心”，其中全国物业管理示范项目7个，上海市物业管理优秀项目12个，面积已逾800万平方米。
管理团队董事会陆 申：董事长
男，1956年出生，中共党员，工商管理硕士，高级经济师。历任共青团上海市委秘书长、上海城市酒店董事长、上实置业集团（上海）有限公司董事、副总经理、上海实业联合集团股份有限公司董事总经理，上海远东国际桥梁建设有限公司董事长，上海实业发展股份有限公司总裁。现任上海上实湖滨新城发展有限公司董事长，上海上实城市发展投资有限公司董事长，重庆华新国际实业有限公司董事长，成都上实置地有限公司董事长，上海实业发展股份有限公司董事长。
季 岗：副董事长、总裁
男，1957年10月出生，中共党员，硕士，高级经济师。历任闸北区服务公司副书记、副经理，中亚饭店总经理，上海不夜城服务有限公司董事长、总经理，闸北区人民政府商委、经委主任，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司副总裁，上海上实城市发展投资有限公司总裁，上实地产板块副总裁，上实投资（香港）有限公司执行董事、总裁，香港天厨有限公司总经理、副董事长，本公司总裁。现任本公司总裁。
唐 钧：董事、副总裁
男，1967年出生，中共党员，工商管理硕士，高级审计师，注册会计师。曾任上海审计局主任科员，上海审计局外资处副处长，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，上海实业控股有限公司执行董事，上海实业（集团）有限公司计财部副总经理，现任本公司党委副书记、副总裁。
潘瑞荣：董事
男，1954年出生，中共党员，大专学历，高级政工师。曾任上海手工业局宣传处主任科员，上海市工业党委宣传处副处长，上海申日物产公司总经理，上海国际株式会社上海代表处副首席代表、海外事业部部长，上海国际株式会社董事上海代表处首席代表，上海上实（集团）有限公司办公室副总经理，上海国际（欧洲）集团公司副总裁、总裁，现任上海实业（集团）有限公司资产管理部总经理。
王立民：独立董事
男，1950年出生。现任华东政法大学副校长，教授，博士研究生导师，博士后合作导师。兼任教育部高等学校法学学科教学指导委员会委员、中国司法考试协调委员会协调委员、“法治浙江”的专家咨询委员会委员、中国国际律师培训中心副主任、上海市法制宣讲团高级讲师、上海市政治学会副会长、上海市法学会法理法制史研究会副会长和法学教育研究会副会长、上海市中信正义律师事务所律师等职，上海市第二中级人民法院和闸北区、奉贤区、黄浦区人民检察院专家咨询员，曾任上海东方明珠股份有限公司独立董事。
吴大器：独立董事
男，1954年出生，大学本科，教授，注册会计师，上海市第十三届人大代表。曾任上海大学文学院助教，见习律师、上海电力学院副教授，系副主任、上海电力学院副院长。现任上海金融学院副院长，兼任中国会计学会金融专业委员会委员、上海市金融法制研究会副会长、上海市特约审计员、上海市会计学会理事、上海市高校会计学科教研工作委员会副主任委员，民盟中央委员兼上海市区工作委员会主任、浦东新区区委主委、东方国际创业股份有限公司独立董事。
张泓铭：独立董事
男,1945年5月出生，现任全国政协委员、建设部专家委员会成员、上海市人民政府参事、上海社会科学院城市与房地产研究中心主任、研究员、博士生导师。兼任上海市房产经济学会副会长、上海市房地产行业协会顾问、上海社会科学院房地产业研究中心常务副理事长、《中国房地产研究》季辑主编，复地(集团)股份有限公司独立董事。监事会朱万毅：监事长
男，1952年出生，中共党员，硕士。曾任上海轮胎橡胶（集团）有限公司监事会主席、党委副书记，上海市综合经济党委办公室主任，上海上实（集团）有限公司执行董事、副总裁，上海实业发展股份有限公司董事、副总裁。现任上海实业（集团）有限公司驻沪办事处首席代表、行政办公室总经理、董事会办公室总经理，上海实业（集团）有限公司董事、董事会秘书。
陈传麟：监 事
男，1951年出生，中共党员，工商管理硕士，经济师。曾任上海第三印染厂劳资科副科长，上海海外公司人事处处长助理，上海上实（集团）有限公司海外服务部助理总经理，上海实业（集团）有限公司行政人事部助理总经理。现任上海实业（集团）有限公司人力资源部助理总经理。
王利华：监 事
男，1963年出生，本科，MBA，高级会计师。历任上海上标（集团）有限公司财务处长，上海上实（集团）有限公司计财部副总经理，上海实业发展股份有限公司监事。现任上海实业（集团）有限公司计划财务部副总经理，本公司监事。
吕清远：员工监事
男，1956年出生，大学，工程师。历任中企房屋装修公司副经理、代经理，上实置业集团（上海）有限公司副总经理，本公司监事。现任上海实业开发有限公司总经理，上海上实南开地产有限公司总经理，本公司监事。
盛志豪：员工监事
男，1955年出生，中共党员，大专，会计师，经济师。历任上海石化股份有限公司公用事业部计划财务科科长、上海石化股份有限公司水厂财务科科长、上海石化水务有限公司财务部主任，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司财务部副总经理，本公司监事。现任本公司审计部总经理，本公司监事。
产品与服务公司主营业务集成房地产投资开发、不动产经营、物业管理三大板块。
房地产投资开发：产品结构以中、高端住宅产品为主，兼顾发展适当比例的商用物业项目。公司投资项目所属城市，如上海、青岛、哈尔滨、湖州、大理、成都、重庆、泉州等地，普遍具有较好的经济基础和发展潜力，公司开发项目主要为项目所在地城市的中、高端物业，具有地理位置优越、物业品质优秀等差异化竞争优势。
不动产经营：2008年度，公司所属上海实业大厦、高阳商务中心、金钟广场等商用物业积极推进物业改造和管理服务，提升物业档次和物业价值，全年平均出租率达97%以上，租金收缴率超99%，平均租金价格环比提高6%。
物业管理：2008年度，上海上实物业管理有限公司凭借精专的管理与服务，年内连续签约管理国内第一高楼——上海环球金融中心和内地住宅第一高楼——“丹芙春城”，并荣获“2008年度亚洲物业行业最具影响力品牌企业奥斯卡国际风尚大奖”。
企业文化企业核心价值（根本使命）
让生活更加美好，让生命更添价值。
企业根本目的
办一个高瞻远瞩、永进不止、永盛不衰的企业。
企业基本目标
成为最强的房地产集团公司之一；
成为最好的资本运营公司之一；
成为最佳的公司治理的上市公司之一。
建立“水文化”
面对不断变化和迅速变化的行业市场竞争状态，企业的生存和发展需要更加灵活的、强烈的、有力的适应性企业文化。为此，“上实发展”奉行一种“水文化”，其特征和含义包括如下内容——
宽容——水是包容一切的，宽容是企业长寿的根本。
耐久——水是耐久力很强的，企业应该勇于面对现实，持久地创新发展。
灵活——水是灵动活力的，企业需要快速反应。
透明——净水是透明的，上市公司需要透明管理。
沟通——水是善于沟通的，企业上下需要沟通流畅。
平衡——水是自寻水平的，企业应在平衡中成长。
自洁——有量的水是能自洁的，企业在前进中不断自洁。
化解——水可以溶解污物，企业应该善于及时地解决各种困难和危机。
滋润——水是滋润万物的，企业需要文化的滋润。
汇聚——水流是汇聚而成的，企业的力量来自于汇聚八方。
流动——水是流动的，企业的人才和思想在流动中前进。
汹涌——在特定条件下，水能汹涌而出，气势澎湃、激浪滔天，涤荡一切。
企业理念
总 理 念：卓越、创新、诚信、恒久
经营理念：创新管理机制、创新住宅产品、创新企业品牌
管理理念：规范化运作、人本化管理
创新理念：创新造就恒久
发展理念：创新务实、追求卓越
市场理念：适应和引领差异化的市场
品牌理念：品牌是信任和关爱
竞争理念：成为竞争规则的制定者
服务理念：为顾客提供全面的解决方案
产品理念：营造优秀房产、奉献无限体验
人才理念：人才所有与人才所用并举
工作理念：尽责、高效、合作、慎独
学习理念：学习是员工和企业的发展之本
企业灵魂
锐意进取、稳健运作、祥和相处。
企业价值观
忠诚股东、服务顾客、善待员工、奉献社会。
企业管理行为风格
勇攀顶峰的无畏气概和精细务实的稳健作风相统一；
坚持规范的原则信念和灵活处置的弹性思维相统一；
主动尽责的敬业姿态和服从指挥的团队默契相统一；
坦荡真诚的正直性格和祥和善意的宽广胸怀相统一。
企业总口号
提升企业核心竞争力；
养成企业高度凝聚力；
缔结企业外部亲和力；
保持企业旺盛生命力。
人际态度
顾全大局、服从组织、
献策献力、忠于职守；
尊重他人、严以律己、
善待生命、相助共乐。
企业文化要素
国际视野； 海派风格；
创新求变； 开放宽容；
审美追求； 廉洁自律；
勤奋敬业； 居危思进；
关注社会； 追求卓越。
其它相关上实发展稳步夯实主业力促融资顺利实施3月18日上海实业发展股份有限公司召开了2009年度股东大会，公司年报显示2009年度实现营业收入22.72亿元，比上年同期增加了13.02%，主要原因为项目公司实现的销售收入增加；营业利润3.28亿元，比上年同期减少40.28%，主要原因系上年同期转让子公司股权实现收益较多。
会上，中小股东对上实发展融资进程、加大利润分配回报股东、公司的产业结构调整及未来规划等重点关注问题向董事会做了询问，公司董事长陆申、总裁季岗对核心问题做以解答。加快融资进程董事长陆申表示就近期的房地产行业而言不会出现行业恶化的现象，虽然货币通胀存有压力，及相关政策(3月10日发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》简称“国十九条”)中明确确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。但根据公司情况现储备的土地成本相对较低，资源上涨空间前景巨大，对未来的发展充满信心。公司自03、08、09年分别对股东做出的承诺全部兑现，公司大股东上实集团的雄厚实力也将按照承诺的具备条件的优质资产注入上实发展，但很多具体实施过程中不是政府、企业能够决定的，比如农业用地要变成建设用地还有漫长的路要走。公司在融资的计划和时点的把握上按照战略的角度一直在积极推进，公司本身的程序已经完成，但现规定增发需要上报国土资源部加审。预期2010加大分红上实发展年报披露货币资金留存1903033123.80元，董事长陆申阐释根据不同区域交房时期的不同，比如北方地区由于供暖交房结算时间可能滞后到2、3月份。财务上会有所调整，另外，开发规模扩大的必然发展趋势也促使现公司通过加速融资渠道降低资产负债率，归还大股东欠款等，相信公司会在2-3年内形成良好的资金链，2010年会比09年给股东更大的回报。调整战略布局公司总裁季岗在会上也发表了看法公司在金融海啸期间重点将防范风险做到位，在08年外地的五、六个项目都减缓了拿地的份额，现金流比较好。另外，从战略的布局上进行了调整，以“住宅地产为主、商业地产为辅”公司所开发的青岛啤酒城等项目是目前青岛最核心最优质的地产，公司将加大对华东地区的投入。今年重点继续加大存量，加快现有土地的开发。公司管理层表示将近期制定“三年的战略规划”对股东的承诺和公司的未来说到就要做到。[1]
业务组成公司主营业务集成房地产投资开发、不动产经营、物业管理三大板块。
房地产投资开发：产品结构以中、高端住宅产品为主，兼顾发展适当比例的商用物业项目。公司投资项目所属城市，如上海、青岛、哈尔滨、湖州、大理、成都、重庆、泉州等地，普遍具有较好的经济基础和发展潜力，公司开发项目主要为项目所在地城市的中、高端物业，具有地理位置优越、物业品质优秀等差异化竞争优势。
不动产经营：2008年度，公司所属上海实业大厦、高阳商务中心、金钟广场等商用物业积极推进物业改造和管理服务，提升物业档次和物业价值，全年平均出租率达97%以上，租金收缴率超99%，平均租金价格环比提高6%。
物业管理：2008年度，上海上实物业管理有限公司凭借精专的管理与服务，年内连续签约管理国内第一高楼——上海环球金融中心和内地住宅第一高楼——“丹芙春城”，并荣获“2008年度亚洲物业行业最具影响力品牌企业奥斯卡国际风尚大奖”。