关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
文件全文关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知[1]
建房[2010]83号
各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二〇一〇年五月二十六日
解读特点1二套房既认房又认贷此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）
中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。
按照4月17日，国务院出台《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的规定，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。
【解读】我爱我家副总裁胡景晖昨日向记者表示，这是在贷款人在申请贷款时，以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。特点2非本地人仍然有机会除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。
如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。
而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
【解读】对此，有关房产专家表示，大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房，而在北京这样的地区，如果停止对其贷款，必将是对炒房者的一记重拳。但是他同时表示，政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以很可能被地方钻空子。特点3银行可启动补充调查此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必
要时居访）等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。
对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。
【解读】个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，此次的二套房贷认定标准通知，为住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合发布的针对二套房信贷具体执行层面有指导意义的文件，使得各个银行机构在执行层面更清晰、有据可依。以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范，且对于操作层面可能出现的漏洞细化。
目前，虽然各大银行基本拿到“钥匙盘”，可以登录后台交易系统查询到购房者交易情况，但是由于交易系统是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易记录，如部分购房者购买过“老公房”就难以直接查询到购房数据。[2]
问题执行“认房”考验贷款人诚信
一位国有银行个人信贷部负责人昨日向记者表示，“认房又认贷”的规定出台后，银行在实际操作中有“规”可依。不过，由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，银行在具体执行上仍然有难度。
他指出，《通知》中明确购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。这样的方式将依靠贷款人的诚信来进行，一旦贷款人有意欺瞒，银行在短期内很难查出。
三部委《通知》中提出，“对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行”。
不过记者了解到，如果客户申请房贷，只要收入证明符合银行要求，目前省会各家银行对纳税证明和社会保险缴纳证明并无明确要求。
郑州市房管局人士昨日表示，目前郑州市房屋登记系统和外地没有联网，只要在郑州市没有房产，持本人身份证就可开“首套房证明”。
因此对于在外地已经拥有多套房产，但是名下没有房贷的购房者，仍然可以“钻空子”以第一套房贷政策在郑州购房。
银行可能增加人力成本
银行房贷部门人士称，从《通知》来看，新政既认房又认贷，但以国内现有的房管信息系统联网情况看，这个政策的操作性较差。
因为一些城市，各区之间的房屋登记信息都无法相互查询，或者是一套房与二套房登记信息不在同一系统中等，在这样的信息联网基础上，银行核对借款人名下房产信息，需要很大的工作量，会增加银行的人力成本。
工商银行河南省分行有关人士告诉记者，目前工行系统只能查询个人征信系统，对于客户的房产状况和家庭状况，系统不能查询，如果总行出台的细则中要求对客户相关情况进行核实，则必须派专人到房管局或公安、民政部门查询，这必将大量增加人工成本。
银行业人士表示，面测、面谈的环节，可以在银行与客户“面签”贷款合同时进行。但对于“居访”，恐怕执行起来成本过高，操作性不强。