林立人
1556元／㎡，个人合作建房“新样板”？
本报记者 胡谋
2007年01月18日02:55
个人合作建房者成功拍得的两栋楼房。 刘军锋 摄
“法院的民事裁定书已经到了！”１月１７日，深圳个人合作建房的组织者林立人接受记者采访时显得很兴奋：“明天，我们就兵分两路：一路去洽谈收房，一路去办理产权过户手续。”
此时，离深圳个人合作建房团队以１５５６元／平方米的价格竞拍购得两栋成品房还不足一个月的时间。他们的成功，使个人合作建房再次成为社会关注的焦点。
７万多块一套房，“为购房者省了一半的钱”
合作建房者拍得的两栋宿舍楼，位于深圳市宝安金桥工业区，原属金桥实业有限公司所有。宿舍楼每栋６层，朝向一致。每层一条公共走廊，７套单身公寓一字排开。每个公寓约４６平方米，拥有独立的卫生间、厨房和阳台。
“房子是经过简单装修的，达到入住标准，并非有些人所说的‘烂尾楼’。”林立人强调说。
虽然地处偏远，又位于工业区，房屋与市面上的商品房在设施条件、结构布局上“相距甚远”，但每平方米１５５６元的价格已经让合作建房者心满意足。
“在深圳，花７万多元便拥有一套自己的房子，几乎是不可想象的。”很多市民对合作建房表现出极大兴趣。
竞拍成功的消息公之于众后，当天就有１２０多人通过网络、电话、传真等方式联系林立人要求加入。
“一共有８４套房子，加入团队参加竞拍的有８１人，足够分了。”林立人说，具体房间的分配，准备抽签决定。除了第一层和顶层的房间价格上稍微便宜点，二至五层价格都一样。
周围新房的价格起价都在六七千元每平方米，而两栋宿舍楼的每平方米价格只有１５００多元，个人合作建房者是否捡了大便宜呢？
林立人解释说，除了合作建房节省了成本外，还有其他几方面的原因使房价降了下来。首先是两栋宿舍楼的土地使用权还剩３６年，而新房的土地使用权期限一般是７０年；其次房子较旧，建筑年代大约在１９９５年，户型比较陈旧。
“目前房子的产权还是集体产权，一层楼只有一个产权证。”林立人说，他们打算通过公证处进行产权公证，并在国土局备案。
“这样就规避了可能存在的产权变更的法律风险。等正式过户之后，我们再向主管部门申请，分拆为一家一户的产权。”
当地媒体请房地产评估机构对房子估值大约为３０００元每平方米。林立人认可这个价格，“大概为购房者省了一半的钱”。
多次失败之后，“竞拍模式”取得成功
林立人和他的伙伴们的个人合作建房构想起始于２００４年。当时，林立人看到自己公司的一些年轻员工因为房价太高而买不起房，就开始琢磨个人合作建房。
他们选择了“竞拍模式”——“参加竞拍这条路子比较切合实际。一是因为楼已经在那里了，合作者比较有信心，二是因为手续简单。”
在经历过３次失败之后，“竞拍模式”终于在去年１２月２２日取得成功。经过一番惊心动魄的竞价，深圳市宝安金桥工业区五、六两栋宿舍楼落入合作建房者的囊中。
拍卖中，由于遭遇两名强劲的对手，两栋楼的价格分别从２１４万一路攀升，最终以２９３万元和２９９万元成交。竞拍成功后，林立人兴奋得高高举起双手，“拍卖槌落下的一刹那，心都要跳出来了”。
加上拍卖费用，８１名个人合作建房者最终以６０３．８４万元拿下建筑面积３８８０平方米的两栋成品楼。
是“合作建房”还是“团购”？
在这个房价高涨的时期，深圳个人合作建房者的成功似乎让人看到了一线曙光。
上海从事房地产经营１０多年的彭先生认为，深圳采用“收购已建项目”的模式，绕过了拿地环节，又避免了建设过程，操作性更强，更贴合市场运作。
然而，一些专家学者们并不乐观，他们对于个人合作建房的可操作性还存在着方方面面的疑虑。
深圳市社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕称，深圳个人合作建房者的行为实际上是集体议价的成功，而不是个人合作建房的成功。
深圳中原深港研究中心总监张伟也认为，这实际上是一种“团购”行为，仅处于营销环节，并且存在很大偶然性。他认为，个人合作建房并非想象的那么容易，还要承担管理、组织等成本和各种风险，“这种购房行为不会成为主流”。
个人合作建房期待走向规范化
个人合作建房合法吗？这是林立人经常被问到的一个问题。
“我们所有的操作过程全部符合深圳市的基本法规。”他说，“在深圳，从土地使用权出让到房产权的交易，都可以个人身份参加竞标。”
《深圳市土地使用权出让公告》显示：“中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人均可参加竞标……上述竞买人可以独立竞投，也可联合竞投。”
“如果个人合作建房不按照规范性的章程操作，就很难消除非法集资和非法预售的嫌疑，所盖起来的房子有可能是违章建筑。”深圳一位律师建议，“政府部门应当尽快出台相关指导政策，通过试点等手段，促进个人合作建房的规范发展。”
来源：人民网－《人民日报》 （责任编辑：王喆）