囤房捂盘

2006年171条汉语新词之一

囤房捂盘(tun fang wu pan）：

房产开发商在房子无法售出时，仍然维持高价位的行为。参见捂盘惜售。

囤房捂盘即将能进行公开销售的房屋暂不销售以哄抬房产价格的行为。近几年来国内房价上涨迅速，面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘囤房”，这也被许多业内人士和消费者归为造成房价上涨的主要原因。越来越多的人注意到，“囤房”的危害不仅仅是制造了房源的紧张，哄抬了房价，而且在潜意识里弱化了住宅的居住功能，把其异化为高档奢侈品。

运用手段

由于房价一直处于高位运行，房价上涨极为凶猛。在这样的情势下，开发商难免会有“囤积居奇”的念头，而在实际的操作上，的确也存在所谓的“捂盘”，而开发商“捂盘”的手段也多种多样。

手段一：晚领证分批拿

开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

手段二：大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

手段三：后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

手段四：谎称进入尾盘期

这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

对消费者的危害程度

南京楼市如果仅仅把囤房的危害局限于制造房源的紧张，造成市民购房心理恐慌，从而达到哄抬房价的目的的话是远远不够的。土地批注期限与房产证期限之间的“时差”给购房者带来了损失是不争的事实。

在我国法律法规中，“土地使用权”与“房产使用权”是两个不同的概念，期限规定也有很大差别。住宅用地的使用期限是70年，从土地批注日期开始计时；附着在地面上的房产使用期限根据房屋结构设定年限，但最高不得超过土地使用期限，从房产证办理日期开始计时。

举例来说，市民王先生不久前在南京市河西新城区购买了一套价值70多万元的新房，在签订商品房购买合同时，就发现土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的“时差”。也就是说，他这套新购住房的使用期只有65年，比法律给予的使用期限整整缩水5年，如果按房产的总价值来计算，这笔损失就是近4万元，占了房产总价的近10%。

然而，房地产开发商不承认这种事实存在与损失估算方式。南京市某房地产开发商认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失。我们只需用两种简单的方式就可击破他的谬论：一、如果房屋的价格在下降，‘堤内损失堤外补'怎么个补法？二、如果购买了同一地段的另一套同类型房子，土地批注期限与房产证期限之间只有1年‘时差’，两个房子在售价上不会有差别，可业主获得的房产使用期就是69年，房产在无形中比现在这个‘增值’了不少，难道不是吗？”

这个“时差”是被房地产开发商在建设施工中“消费”掉和囤地囤房中“浪费”掉的，由此产生的损失当然不该由购房者来承担。由于这笔“损失”体现在房产使用权的末端(几十年后)，不熟悉业内行情的购房者还没有注意到；加之国家在这方面的政策仍有缺失，管理还不到位，客观上造成了“房产期限缩水”不用担责的现状。