不限嗣继承地产权

简介‍这是英国的一种地产法，1925年之前就有了，但1925年，英国颁布了《财产法》，限定了将可存在于土地之上的合法地产权减少至两种，即（1）绝对占有的不限嗣继承地产权（fee simple absolute in possession）；（2）期限无限制的占有权（a term of years absolute）。

不限嗣继承地产权，顾名思义：可由各等血亲继承的的地产，不单是直系卑亲属可以继承，只要你有亲戚关系，按照相关继承人的排位序列，给予继承。具体介绍根据保有制度，土地一级一级地保有，最后到达最终使用人。而与“保有权”密切联系的另一个术语是“地产权”，上文我们简要地介绍了保有权的含义，根据它的含义，土地的所有权仍然在国王手里，那么我们要问的一个问题是，保有人或者说租赁人（tenant）拥有什么样的权利呢？在英国法中，这个问题的答案是唯一的：保有人具有一个抽象的权利，即“地产权（estate）”，它的实质是保有人有权在一定的特殊期限内行使土地上的属于所有权的权利。因此，保有权说明了在一定的期限内授予土地的所有权，而地产权则说明了在这一期限内授予土地所有权的持续期间（duration）。前者更强调权利的授予，后者更强调权利期间，也就是说，地产权表示土地保有权的持续时间。

根据不同的持续期间以及不同的持续状态，人们把保有人享有的土地权益作了各种各样的区分。由此形成了各种不同的地产权形态。例如，占有地产权和期待地产权（estates in possession and in expectancy），前者指一个人能够立即占有土地的情形，后者指一个人要等到他的占有权发生效力以后才能实施占有。其中期待地产权又可分为遗留地产权和归附地产权（remainders and reversions），二者的区别在于，后者将来最终要归还土地授予人，而前者则将世世代代地传下去。而在地产权中，最常见的是自由保有地产权和租借地产权（freehold and leasehold estates，香港称作永业权和租业权），这在后文中介绍。

普通法上的地产权分类可表示如下：

地产权estates

占有地产权

estates in possession

期待地产权

estates in expectancy

自由保有地产权

freehold estates

租借地产权

leasehold estates

遗留地产权

remainder

归复地产权

reversion

不限嗣继承

地产权

fee simple

限嗣继承

地产权

fee tail

终身

地产权

life estate



1925年《财产法》将可存在于土地之上的合法地产权减少至两种，即（1）绝对占有的不限嗣继承地产权（fee simple absolute in possession）；（2）期限无限制的占有权（a term of years absolute）。

随着地产权制度的发展，estate一词获得了一种财产权的意义。在现代，这个术语转为指一个人在土地关系中的地位，它标志着一个人在特定地产中所享有的权利的属性。美国学者把这种地位或权利属性进一步界定为“所有权利益”（ownership interests），他们说：“当我们设想不动产所有权的时候，我们通常想到的是一个人拥有对某一片土地的全部的权利。但是，存在着各种各样的可以为众多的人们分享的不动产利益。地产权这一术语便是描述了一个人在不动产中的所有权利益的性质。”