李海林
上海东渡置业集团是一家以房地产开发为主营业务的公司，旗下共有5家专业房产公司和9家子公司以及一些科研机构，并在2002年购买浙江信联股份成为其第二大股东，由此进入资本市场。公司擅长烂尾楼操作，曾收购、改造了上海、南京等地多处烂尾楼，取得不俗的成绩，预计2004年全年的销售业绩将达到16个亿。以沉默冠军自诩的东渡置业是如何利用烂尾楼在房地产界脱颖而出的，这一直是业内的一个谜团。最近，记者采访到了上海东渡置业集团董事长兼首席执行官李海林先生，他也向记者透露了成功改造烂尾楼的经验
钟情“烂尾楼”
“烂尾楼”对某些房地产开发商而言，就像银行的“呆坏账”一样，处理起来十分棘手，而且开发风险也比较大，但对于李海林来说则是对它情有独钟。“开发‘烂尾楼’有短平快三点好处，”李海林说，“短，也就是时间短，‘烂尾楼’的前期手续基本都已经办好，过户时间比较短；平，就是‘平价’，价格较低，开发成功后获利大；快，则是，‘烂尾楼’的二次开发见效快，如果前期工作准备充分，工程本体无质量等方面的问题，开发商一般只需一年半载就可完成对‘烂尾楼’的改造工程，与完全开发相比，可能要缩短1/3甚至1/2的时间。”据记者了解，东渡集团在近几年在全国范围内先后成功改造了七个“烂尾楼”，业绩可谓骄人。
当然，李海林也表示，并不是说钟情“烂尾楼”的改造就是意味着没有风险，其实接手“烂尾楼”的风险还是很大的。他说：“首先是接盘过程中的风险，‘烂尾楼’的接盘一般是通过协议转让和依法拍卖取得的，其过程中隐含不少风险。原先的债权单位只重视自己的债权，为买方带来了不便。由于前些年房地产开发管理不很规范，原开发商在未缴清各项规费的情况下，通过关系又将应有的证件办出来了，致使楼盘开发商在过户、更名、换证过程中需补交大量的费用。有的在国有划拨土地与国有出让土地上，前者只有经营权，而没有使用权。要转换成国有出让土地需要缴纳土地出让金，这是很大的一笔费用，占整个土地价值的40%到60%。其次开发管理上的风险，‘烂尾楼’的开发有别于正常项目的开发管理，是一个程序交错叠加的复杂操作流程。开发商接盘后一般都是按照正常的操作流程对项目进行施工组织设计，结果达不到预期目的，比如‘烂尾楼’由于存置时间较长，设计、施工时间较早，都会不同程度地出现地基下沉、下室漏水、屋面渗水等工程质量问题和房型、消防设计和供电、给排水设计不合理的问题，这些问题的解决非常棘手，既拖延工期又须增加大量的改造投入。再次，‘烂尾楼’的报建、设计、施工大都在上世纪90年代期间，由于时间久远，城市建设脚步的加快，原来的报建手续、设计标准、施工规范等与现在相比有很大的不同，按照现行的规定，项目的全过程资料必须备齐且必须与原件核对，方能竣工验收和申领交付使用许可证。然而，几乎所有的‘烂尾楼’工程因原开发商破产、解散和时间久远等原因，资料很难收集齐全，原件收集就更困难。”
以地标建筑要求自己
东渡集团将由“烂尾楼”改造的青年公寓推向市场，受到青年朋友的一致认同，他们把成功归咎为没有强大的竞争者。“大型房地产开发商不愿意介入（或无法有效介入）。小型房地产开发商缺乏必需的资本。通常，后续投入的改造资金约相当于收购成本的三到四倍。在建工程开发往往比常规房地产开发难度更大，不确定性更高，对外行或常规房地产开发商而言风险极高。只有依靠在法律、设计、工程改造、政府公关、营销以及历史遗留问题处理等领域专业经验的长期累积才能有效控制风险，因此只有长期进行专业经营的公司才能获益。”在东渡的集团介绍上这样写道。“上海的中华企业也对开发‘烂尾楼’有着相当丰富的经验，但是他们与我们是不同的，”李海林这样说，“他们在上海地区具有优势，旗下的许多集团都是相当成功的，但是他们什么都做，而我们只将产品定位成青年公寓，并且我们总是以地标型建筑来要求自己。”
他说，许多开发商在改造“烂尾楼”的时候并不是把每一幢楼作为一个建筑精品来做的，有许多时候只是为了建造而建造，而这样则是很难做出令人满意的产品的。东渡集团在每次收购“烂尾楼”之前就开始审视其是否具有成为该地区地标建筑的潜力，只有那些可能成为地标建筑的“烂尾楼”才被集团看好。“每一幢‘烂尾楼’其实都是城市的一道伤疤，政府在拍卖的时候，都对改造的结果期望很高，如果草率推向市场，不仅对这个楼盘，对于整个公司的口碑都会产生很大的影响，因此我们要么不做，要做就是做最好的。”李海林说。
“等楼拿下来后，我们会请国外著名设计师做改造方案，之后我们会请当地政府审批，再进入建筑施工阶段。在建筑上，由于对待的是烂尾楼，有时候只是为了一根柱子，我们必须从基础部位开始重新加工，许多人认为我们是劳命伤财，而我则认为是追求完美，”李海林说起自己的楼盘时充满了自豪，“比如苏州的时代晶华，在改造之初，我们就特意请了上海的一个加固公司，为了做一个基础造型，对整体建筑起到画龙点睛的作用，我们对整栋楼进行了大手术，光这个造型就花去了500多万元。比如上海的东渡名人大厦，外观是欧洲古典和中国园林相结合，对于面砖的要求相当高，我们就从日本进口，虽然成本比国内产品高出了三倍，但是却达到了预期的效果，这个项目也获得了2003年人居经典奖。还有像碧云108，由于碧云社区是一个国际型社区，其中已有为数众多的优质建筑，我们希望自己的建筑能给人留下深刻的影响，除了在整个造型设计上花了很大功夫以外，为了达到完美效果，我们甚至自己人工制作材料。我可以说东渡的建筑在整个中国房地产界来说都是比较到位的。”
跨出全国开拓之路
努力终究有所回报，在深圳发家，南京发展，总部又设在上海的东渡集团近年来开始了全国拓展的道路。“除了上海总部之外，东渡集团已经在四个城市设立了分支机构，分别是苏州、南京、成都、海南。近期，我们在上海开发了2万平方米的东渡名人大厦，1.6万平方米的东渡碧云会所公寓，东渡园景别墅；在南京我们近期刚刚开盘的建筑面积7万平方米的东渡滨江大厦一经开盘就卖出了100多套，除此之外还有天空之都、东渡锦江丽舍；在苏州我们开发有投资亿元的时代晶华，占地20亩的枫桥宾馆；另外在成都、海南三亚等也均有楼盘，”李海林说，“我们是一家专业的民营房地产不良资产开发公司，经过不懈地努力已成为该细分市场的领导者。据公开信息统计，东渡在中国国内目前不良房地产资产综合开发企业中累计开发总量最大，开发区域分布最广。我们不同于国内传统的房地产企业，从销售的增长速度看，我们属于高成长企业，并且赢利同步增长，在已开发的近10个房地产项目中取得了100%的成功率。